海外基金能否拯救中国房市0柴油

海外基金能否拯救中国房市

房地产业最显著的特点之一是产业链的关联度极高，换句话说，与房地产业相关的行业很多，例如钢铁业、建材业、制造业、金融业、市场中介、服务业、商业零售业、贸易等。其中，金融业对房地产所起的作用尤为明显。这是因为，房地产投资需要的资金量非常巨大，少则几百万，多则几十亿。因此，房地产的融资问题对房地产开发起着决定性作用。

正是由于这个原因，世界各国无不将金融手段作为对房地产市场进行干预的有力工具。我国也不例外，新一轮的房地产调控正是始于金融工具。例如，央行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行9年来首次加息，对房地产业产生了一定的影响。但是这种旨在控制房价上涨过快的调控作用成效甚微。随后，一系列的宏观调控措施相继出台，包括提高商品房预售门槛，商品房网上销售登记，提高商品房销售和转让环节的税费，乃至最后不得已采取的行政手段控制房价过快上涨。2005年4月3日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了《关于切实稳定住房价格的通知》，这份《通知》针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即“国八点”。其中，第二条将房价问题提高到政治高度，建立政府负责制，要求省政府负总责。对住房价格上涨过快控制不力，要追究有关责任人责任。至此，才基本稳定了房价。

由于政府对房地产市场的强力干预和价格控制，使得注入房地产的资金迅速减少。房地产开发商普遍感觉到了融资困难所带来的资金压力。恰恰在这个时期，海外房地产基金却显现出了对中国市场的极大兴趣，甚至有大举进军中国房地产市场的迹象。究竟海外的房地产基金能否扮演“拯救中国房地产市场”的角色呢？

房地产周期论

不管是国外，还是国内的房地产界都承认房地产存在一定的周期循环。房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段和市场稳定阶段(所谓的“下摆阶段”)以及项目开发阶段和过度建设阶段(所谓的“上升阶段”)。根据这个定义房地产市场周期重复循环，但是每次的幅度是不规则的，与整体经济景气相比具有不同的超前和滞后现象。

房地产周期长短在各个国家表现不完全一致。叶剑平等人在《房地产业与社会经济协调发展研究》一书中提出了中国房地产参考周期，认为：从1989年到1996年，房地产市场经历了一个完整周期，从谷到谷的时间是7年，从峰到峰的时间是5年(这个时期的峰值出现在1993年和1998年)，从1998年市场开始回落。如果认为今年房地产市场又开始回落的话，从谷到谷的计算时间为7年。这个事实能否作为中国房地产周期长短的判断依据还需要更长的时间来检验。但是，一个不争的事实是：中国房地产市场如同其它国家的房地产市场一样存在周期循环，这个现象是客观存在的。因此，从唯物论的观点出发，我认为海外的房地产基金不能改变中国房地产市场周期循环的事实。相反，必须顺应房地产市场周期的历史事实。

房地产融资方式

房地产融资方式有很多种，传统的融资方式主要有抵押贷款、不动产基金和不动产租赁；现代融资方式有不动产项目融资、抵押贷款债权证券化和不动产投资信托。目前，我国广泛运用的融资方式是不动产抵押贷款和项目融资。其他几种方式被运用的广度和深度都还很不够，而且方法运用的法律基础还不存在，运用障碍很大。不动产基金和投资信托还处于隐形阶段，私募和小范围信托不仅不利于房地产金融市场的健康发展，而且也不能很好地规避投资风险，保护投资者利益。抵押贷款债权证券化还处于理论研究阶段，短期内还不具备实施条件。项目融资只是在基础设施建设项目有所运用，也仅限于一般性的项目融资模型BOT，即建设——运营——产权交换。事实上，具体的项目融资模型非常之多，针对具体的房地产投资项目有选择地使用项目融资，有时会非常完美地解决融资问题。

房地产基金只是上面介绍的房地产融资方式中的一种，不可能取代其他几种方式，占据主导地位。因此，目前出现的所谓“海外基金大举进军中国房地产市场”应该是一种发展过程，无论是从基金规模，还是从投资范围来看，都不可能对中国房地产市场产生太大影响。

从本质上来说，房地产基金是将房地产的价值转化为证券的形式，通过证券市场分销，从不同的投资者来募集资金，开发、管理和经营房地产。房地产本身具有高于一般证券和流动资产的安全性和抗通货膨胀率的特性。不想通过直接购买商品房或自己建房的方式投资于房地产，可以通过购买房地产基金的方式间接进行投资。在国外，投资于房地产基金的好处源于税收。房地产基金主要有封闭式和开放式两种类型。在有些国家地区(美国等)，投资者比较喜欢开放式的基金；而在德国，投资者却喜欢封闭式的房地产基金。总而言之，投资者是权衡投资回报和风险之后才作出投资决策的。由于房地产基金采用的是投资组合技术规避和降低投资风险，再加上有房地产作为担保，所以，投资表现为比较安全和令人满意的投资回报。

海外房地产基金投资的条件

海外房地产基金投资中国的房地产市场有一定的限制条件。首先是进入限制，即我国还没有为海外房地产基金大举进入中国市场创造一个良好的法律环境。缺乏法律保护，海外房地产基金投资风险加大，直接影响到对华投资。另外，高风险要求的高额回报在当前的低迷市场情况下难以实现。其次，是市场限制。海外房地产基金需要在中国房地产市场找到良好的投资伙伴。作为良好投资伙伴的中国房地产开发公司必须满足规模大、信誉高、公司治理良好、经营规范，并具备充分的开发经验和市场营销渠道。

除了上述的基本条件之外，吸引房地产基金投资的最重要因素是投资利润的大小。几乎众所周知的事实是国外的房地产开发市场非常狭小，在欧洲近几年来最大的工地是德国柏林的波茨坦广场改造工程，这与我国动辄几万平方米的开发面积，甚至几百亩地的区域开发简直无法相提并论。缺乏投资去向的海外房地产基金对中国房地产市场当然是觊觎已久。但是投资必须保护投资者利益的至高无上原则又要求海外基金对中国的投资必须慎之又慎。所以，海外基金非常看重中国的投资合作伙伴。目前，被选择的几个中国房地产开发公司都是国内上市公司的前二十家。因此，海外基金投资的广度和范围短期内不可能很大。从这个角度来看，海外基金短期内不可能改写中国房地产市场的现状。

结论

尽管“低迷”的中国房地产市场目前如同股市一样具有“低价购进，高价抛出”的绝佳投资时机，但是政府不放松的法律环境和控制房地产价格的坚定调控意志大大压缩了投机的空间，延长了投资持有期，这使得海外房地产基金更加谨慎选择合作伙伴，融资的广度和深度必将受到严重影响。因此，基本上可以说，海外基金不会改变中国目前房地产市场现状。最本质的是，我们必须承认房地产周期的存在。而我国的房地产市场目前正处于周期循环的下降阶段，从下降到上升还需要时间。房地产基金也许会在这个阶段逐渐完善，并伴随中国房地产市场走出低谷。

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